Arrendamiento: desahucio por impago de una renta

Impago de rentas y desahucio de local

Hoy les comentaré una reciente e importante sentencia del Tribunal Supremo (24 de julio de 2008, sección 1, ponente Excmo. Sr. D. Román García Varela) que resuelve un controvertido debate existente en nuestros tribunales de justicia. El supuesto es el siguiente: el arrendatario de local de negocio no pagó, puntualmente, una mensualidad de la renta; ante esta situación, el arrendador interpuso la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, y el arrendatario pagó la renta después de presentada esta demanda judicial.

Por ponerles fechas y más en antecedentes, para que ustedes se hagan una idea, la renta del mes de enero no fue pagada en su momento, el arrendador presentó la demanda de desahucio, el juzgado señaló el día 7 de marzo para la celebración del juicio de desahucio, y el mismo día 7 de marzo el arrendatario pagó la renta del mes de enero. Además, el arrendatario ya había enervado, en una anterior ocasión, otra acción de desahucio del arrendador, o dicho de otra forma para que todos lo entiendan, el arrendatario, en una ocasión anterior, también fue demandado de desahucio por el arrendador por impago de otra renta, y en aquella ocasión consiguió que no se le desahuciara pues pudo pagar la renta debida entonces en un momento anterior a la celebración de aquel juicio.

Situados ya en el escenario, hasta ahora, había juzgados y tribunales que entendían que tal impago de una mensualidad no era tal impago, sino que ello era considerado un mero retraso, y no era causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento; en este sentido, se habían pronunciado las Audiencias Provinciales de Madrid y Zaragoza.

Por el contrario, había otros juzgados y tribunales que entendían justo lo contrario, y que, por lo tanto, el impago sí que suponía incumplimiento, y no un mero retraso; en este sentido se había pronunciado la Audiencia Provincial de Baleares.

Pues bien, el Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia que intenta poner fin a esta jurisprudencia contradictoria y declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Con tal doctrina del Tribunal Supremo, sería conveniente que, en los nuevos contratos de arrendamiento que se redacten, las partes convengan, de forma expresa que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento en el supuesto de falta de pago, en los plazos pactados, de una sola de las rentas. También sería conveniente que el contrato predetermine el importe de la cláusula penal aplicable para el supuesto de que el arrendador resolviere el contrato por esta causa.